Eine Immobilie in Italien kaufen: die Begriffe im Vertrag

Der italienische Immobilienkauf verläuft in drei Stufen, und jede hat einen eigenen Namen und eigene Folgen. Wer die Begriffe nicht kennt, unterschreibt auf Stufe zwei etwas, das ihn bereits bindet. Dieser Beitrag erklärt den Ablauf und das Vokabular.

Vorweg: Immobilienkauf ist ein Rechtsgeschäft mit erheblichen steuerlichen Folgen. Was hier steht, ist eine sprachliche Landkarte, keine Rechts- oder Steuerberatung. Zieh vor jeder Unterschrift eine unabhängige Anwältin oder einen Anwalt und einen commercialista hinzu — der Notar allein ersetzt das nicht, dazu unten mehr. Steuersätze, Gebühren und Vergünstigungen nennen wir hier bewusst nicht: Sie hängen vom Einzelfall ab und ändern sich.

Die drei Stufen

1. Proposta d’acquisto — das Kaufangebot. Du bietest schriftlich, meist über den Makler, und hinterlegst eine Anzahlung. Wichtig: Nimmt der Verkäufer an, bist du in der Regel bereits gebunden. Das ist kein unverbindliches Interessensbekundungsschreiben.
2. Compromesso (auch contratto preliminare) — der Vorvertrag. Hier stehen Preis, Objekt, Zahlungsplan und Übergabetermin. Er verpflichtet beide Seiten zum Abschluss. Bei der Anzahlung ist die Bezeichnung entscheidend: Eine caparra confirmatoria hat andere Rechtsfolgen als eine caparra penitenziale — was passiert, wenn eine Seite abspringt, hängt genau an diesem Wort. Lies es nach oder lass es lesen.
3. Rogito (auch atto notarile) — der notarielle Kaufvertrag, mit dem das Eigentum übergeht. Er wird beim notaio geschlossen und von diesem in die Register eingetragen.

Zwischen compromesso und rogito liegen üblicherweise einige Wochen bis Monate. In dieser Zeit passieren die Prüfungen und die Finanzierung.

Die Rolle des notaio — und was er nicht ist

Der notaio ist ein öffentliches Amt und zur Unparteilichkeit verpflichtet. Er prüft Eigentumsverhältnisse, Belastungen und die Formalien, beurkundet und trägt ein. Was er nicht ist: dein Anwalt. Er vertritt nicht deine Interessen gegen die des Verkäufers und berät dich nicht dazu, ob der Preis angemessen oder das Objekt eine gute Idee ist.

Beauftragt und bezahlt wird der notaio üblicherweise vom Käufer, der ihn deshalb auch auswählen darf. Nutze das: Nimm nicht automatisch den, den der Makler vorschlägt.

Was vor der Unterschrift geprüft werden muss

Der italienische Immobilienbestand hat ein wiederkehrendes Problem: bauliche Veränderungen, die nie ins Kataster eingetragen wurden. Das ist kein Randfall, sondern häufig, besonders bei älteren Landhäusern. Die relevanten Begriffe:

• Visura catastale — der Katasterauszug mit den amtlich erfassten Daten des Objekts.
• Planimetria catastale — der eingetragene Grundriss. Er muss mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmen. Tut er es nicht, spricht man von einer difformità, und die muss vor dem Verkauf bereinigt werden.
• Conformità urbanistica — die baurechtliche Übereinstimmung: Wurde alles genehmigt, was gebaut wurde?
• Condono edilizio — eine nachträgliche Legalisierung von Schwarzbauten aus früheren Amnestieverfahren. Wenn so etwas im Spiel ist, muss der Vorgang abgeschlossen sein.
• Ipoteca — Hypothek oder sonstige Belastung im Grundbuch.
• APE (attestato di prestazione energetica) — der Energieausweis, gesetzlich vorgeschrieben.
• Certificato di agibilità — die Bescheinigung, dass das Gebäude bewohnbar ist.

Für die technische Prüfung beauftragt man üblicherweise einen geometra — ein Berufsbild zwischen Bautechniker und Vermesser, das es in Deutschland so nicht gibt und das beim italienischen Immobilienkauf eine zentrale Rolle spielt. Diese Prüfung gehört vor den compromesso, nicht danach.

Wohnung statt Haus: das condominio

Wer eine Wohnung kauft, kauft Anteile an einer Gemeinschaft, dem condominio. Relevant sind:

• Spese condominiali — die laufenden Umlagen.
• Delibere — beschlossene, aber noch nicht durchgeführte Maßnahmen. Eine beschlossene Fassadensanierung kann den Käufer treffen. Lass dir die Protokolle der letzten Versammlungen geben.
• Regolamento condominiale — die Hausordnung, die etwa Ferienvermietung oder Haustiere einschränken kann.

Die Nebenkosten des Kaufs

Zum Kaufpreis kommen Notarkosten, Grunderwerbs- beziehungsweise Registersteuern, gegebenenfalls Umsatzsteuer beim Kauf vom Bauträger, die Maklerprovision (in Italien üblicherweise von beiden Seiten gezahlt) sowie die Kosten für geometra, Übersetzer und Rechtsbeistand. Die Steuerlast unterscheidet sich erheblich danach, ob du die Immobilie als Erstwohnsitz oder als Zweitwohnung erwirbst — für den Erstwohnsitz gibt es Vergünstigungen, die an Bedingungen geknüpft sind, unter anderem an die Wohnsitzanmeldung. Welche das sind und ob du sie erfüllst, ist eine Frage für den commercialista, nicht für eine Faustformel.

Die Sprachfrage

Der rogito wird auf Italienisch beurkundet. Wenn du der italienischen Sprache nicht hinreichend mächtig bist, sieht das Verfahren die Hinzuziehung eines Dolmetschers und gegebenenfalls von Zeugen vor. Das ist kein Makel, sondern der vorgesehene Weg — nutze ihn, statt so zu tun, als hättest du alles verstanden.

Und die berühmten Ein-Euro-Häuser: Es gibt sie, in entvölkerten Gemeinden, verbunden mit Sanierungspflichten, Fristen und Kautionen. Der Euro ist der Kaufpreis, nicht der Aufwand. Wer so etwas erwägt, braucht die Prüfung durch geometra und Anwalt dringender als in jedem anderen Fall.

Finanzierung

Eine Immobilienfinanzierung heißt mutuo. Italienische Banken vergeben sie auch an EU-Bürger ohne italienischen Wohnsitz, verlangen dann aber in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil und prüfen gründlicher. Erwartbar sind eine Wertermittlung durch einen von der Bank beauftragten Gutachter, ein Einkommensnachweis in übersetzter Form und ein deutlich längerer Vorlauf als in Deutschland. Deshalb gehört die Finanzierungszusage nach Möglichkeit vor den compromesso oder zumindest als Bedingung hinein — sonst steckst du in einem verbindlichen Vorvertrag ohne Geld.

Vor dem Kauf: mieten

Der häufigste teure Fehler ist, im Urlaub ein Haus zu sehen und es zu kaufen. Ein Ort im August und derselbe Ort im Februar sind zwei verschiedene Orte, besonders in Küsten- und Bergregionen, wo im Winter ein Großteil der Betriebe schließt. Wer ein halbes Jahr vor Ort mietet, bevor er kauft, erfährt Dinge, die in keinem Exposé stehen: wie die Anbindung wirklich ist, wie es sich mit der Nachbarschaft anfühlt, wie lange man auf einen Handwerker wartet.

Das gilt doppelt für Sanierungsobjekte. Italienische Bauabläufe sind langsamer und die Genehmigungslage komplizierter, als deutsche Käufer erwarten. Wer nicht vor Ort ist und kein Italienisch spricht, verliert die Kontrolle über den Ablauf — und Kostenschätzungen aus der Ferne haben eine Halbwertszeit von wenigen Monaten.

Was bleibt

Merk dir die drei Stufen — proposta, compromesso, rogito — und dass die Bindung früher eintritt, als deutsche Käufer erwarten. Prüfe Kataster und Baurecht vor dem Vorvertrag, nicht danach. Wähle deinen notaio selbst und hol dir zusätzlich jemanden, der deine Interessen vertritt. Und lass alle steuerlichen Fragen vorher rechnen: Sie machen einen erheblichen Teil der Gesamtkosten aus.